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　　华泰睿想

　　中枢不雅点

　　11月13日，财政部、税务总局、住房城乡配置部发布房产走动联系税收减免策略，包含升迁契税优惠面积规律、调降一线城市二套宅券税税率、裁汰地盘升值税预征率下限、对升值额未跨越扣辞退目金额20%的悉数住宅免征地盘升值税，以及一线城市部分非普宅成交免征升值税。合座而言，这些措施或将边缘改善住户购房包袱本领，对改善型住房需求的提振可能更为彰着，并边缘缓解开发商现款流压力。可是，值得谛视标是，裁汰地产联系契税可能对方位政府收入带来负面影响，补充方位政府现款流联系策略或需磋商这一影响，以确保方位支拨本领不收影响。

　　这次房产走动税收下调减免税收的边界可能不足3，000亿元，占天下每年新址加二手房总成交额的比例或不到2%，但在北上广深一线城市的税负下调幅度可能更多。鉴于契税调治带来一次性的“优惠”，对需求提振的效能更接近降价， 是以总体而言，这次调治的幅度较为仁和。这次下调房产走动税收达成了此前10月12日财政部在国新发布会上的表态，即要“实时优化完善房地产联系税收策略，促进房地产商场安谧健康发展”。策略主要聚焦地产两大税种——契税、地盘升值税（二者在2023年共占总税收收入的6.2%），及部分城市捏有二年以上的非普宅销售升值税免征。从效能层面，一方面，关于住户走动门径税收有所优惠，边缘裁汰房价包袱，尤其是提振一线城市的改善型住房需求；另一方面，地盘升值税下调有助于缓解地产企业配置经过的现款流包袱。

住房走动契税：将现行享受1%低税率优惠的面积规律由90昔日米提高到140昔日米，即90-140平米住房税率下调0.5个百分点（首套房）、1个百分点（二套房）。同期，针对北京、上海、广州、深圳4个城市，二套宅券税从此前的3%区别下调至1%（不大于140平米）、2%（大于140平米），与非一线城市规律对皆。字据克而瑞对本年上半年8个重心城市分面积段商品房住宅成交的散播 ，受益策略的90-140平米住宅约占总成交套数的6成（图表2），愚顽估算本次下调契税可能对应契税税收回落约500-1000亿元量级，对应减少住户购房资本。

地盘升值税：将各地区地盘升值税预征率下限和洽裁汰0.5个百分点。现在关于开发商名目齐备结算前转让房产得回的收入，需按销售收入的一定比例预缴地盘升值税，待名目结算时进行清理，多退少补。因此，地盘升值税预征率下调，有助于缓解开发商在名目配置阶段的现款流压力。同期，由于取消了泛泛住宅和非泛泛住宅规律，对征税东说念主建造销售升值额未跨越扣辞退目金额20%的非泛泛规律住宅，不错免缴此前需交纳的30%的地盘升值税。从税收端影响而言，2023年地盘升值税约5294亿元，占总税收的3%傍边，预征率下调有望每年从简开发商现款流1300-1700亿元（约为总税收收入的0.7%-1%），但最终减税边界可能会低于预征边界的降幅。

升值税：取消泛泛住宅和非泛泛住宅规律的一线城市，对个东说念主销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征升值税，此前征收规律为按照营业差价对非普宅征收5%的升值税。此前的策略调治中，北上广深均已将升值税减免年限从5年裁汰至2年，其中，北京和上海示意将当令/实时取消普宅规律，部分已有2年以上住房的房产置换需求或有望受益于该策略、裁汰对应的地产销售资本。

　　下调房产走动税收至极于裁汰房价，可能会一次性、短期内仁和提振地产需求。相同地，本年2月底，香港政府打消了悉数抑遏房价的税收组合拳策略（包括针对炒房客征收的10-20%的稀奇印花税、针对非永恒住户征收的7.5%的买家印花税、以及针对二套住房征收的7.5%的新住宅印花税），随后香港地产成交量彰着反弹（参见《 “撤辣”后香港楼市的热度可捏续、可复制吗？》，2024/3/18）。香港华夏地产监测数据败露，本年3、4月香港一手住宅登记走动数区别环比增长3.1、1.4倍，二手住宅登记走动数区别环比增长25%、102%。由于这次内地房产走动税收减免的幅度不足香港，对天下地产成交的合座拉动效能可能不足香港地区。但关于住户住房包袱本领改善较多、且有东说念主口净流入的地区，策略的短期效能可能更为彰着。此外，从现款流的角度看，裁汰房贷利率的效能可能比裁汰房产走动税收更为捏久。

　　中永恒看，地产周期企稳回升可能需要经济基本面及收入预期改善的撑捏，下调房产走动税收可能不足以鼓励地产成交的捏续回升，但关于地产供需面也曾启动彰着收紧的一线及准一线城市，可能有一本万利的撬手脚用。外洋数据败露，经济周期回升是地产需求捏续改善的前提，经济增长回升有助于改善住户收入预期，进而带来地产需求的捏续开采（图表3和4）。但关于地产供需趋于收紧的一线及准一线城市，如本年2月至10月，季调后的主要城市二手房走动面积已累计回升15%，其中一线城市的累计涨幅达40%（图表5和6），下调房产走动税收或将带来地产需求的进一步开释，有助于其地产周期的开采。

　　此外，值得谛视是，这一策略可能会边缘影响方位政府收入，磋商方位政府现款流压力是总需求回升的一个迫切堵点，补充方位政府现款流联系策略或需要磋商这一影响。由于契税、地盘升值税为方位税种，而住户在进行房产走动时交纳的升值税为中央与方位五五分红，因此这次策略调治对方位收入的影响较大。本年前10个月，方位政府一般内行预算支拨累计同比增长1%，低于两会公布的年度预算增速3%，主若是由于方位政府一般内行预算收入累计同比增速（0.6%）低于两会预算的3.7%。同期，本年前10个月方位本级政府性基金支拨累计同比下落9.7%，彰着低于两会公布的年度预算增速15.5%，至极于年化少支拨2.4万亿元，这主若是由于方位本级政府性基金收入累计同比下落22.5%，年化后低于年度预算1.5万亿元。因此，中央在通过加大对方位回荡支付或其他表情来补足方位的支拨缺口、保证财政支拨力度不下落时，需进一步磋商下调房产走动税收对方位收入的影响。

　　风险指示：稳增长策略发力不足预期，地产需求超预期回落。

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